Новая альтернатива

Лизинг недвижимости - услуга сравнительно новая, но набирающая популярность. При грамотном использовании этого инструмента у малых и средних предприятий может нарисоваться добавочный и результативный метод финансирования развития компании.

Однако чтобы сделаться владельцем объекта, лизингополучателям придется встретиться со множеством юридических проблем.

Начало пути

В последнее миг новосибирский рынок лизинговых услуг становится масштабнее и цивилизованнее. Одной из основных тенденций минувших лет стало повышение стоимости договора лизинга. Также видно выросло численность сделок по лизингу недвижимости и сложного технологического оборудования. И наконец, благодаря росту конкуренции посреди лизингодателей начали мало-помалу снижаться авансы по лизингу. По информации руководителя новосибирского филиала ЗАО "ДельтаЛизинг" Елены Деркач, не менее чем в восемь раз увеличилось число лизинговых компаний, действующих в регионе и предлагающих такую услугу.

Лизинг недвижимости в Сибири составляет примерно 5-6% от всех сделок компаний-лизингодателей. Но в объеме деятельности большинства участников этого сектора сделки по финансовой аренде зданий и сооружений составляют всего 1%. То есть рынок характеризуется высокой концентрацией.

Это и неудивительно. Эксперты рынка подчеркивают, что заключение договоров финансовой аренды помещений, зданий и сооружений - самая трудоемкая доля лизинговой деятельности. Закон предъявляет к сделкам с недвижимостью больше требований, чем к сделкам с другими видами имущества. Одна из основных и первоочередных трудностей - оформление имущества на землю.

Лизингодателю необходимо быть собственником участка, на котором расположен предмет недвижимости. Однако в соответствии со ст. 2 федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)" контракт лизинга необходимо поставить подпись до заключения договора купли-продажи. Но в соответствии ст. 666 Гражданского кодекса РФ, земельные участки не могут быть переданы в лизинг. Этот факт создает существенные препятствия для таких сделок, в особенности для малых предприятий.

По словам руководителя компании ООО "Первый лизинговый брокер" Андрея Цирельникова, непростой строй и длительные сроки оформления недвижимости для производственных целей - основные трудности по заключению сделок по лизингу недвижимости. Так, законодательно установлен временной лаг между заключением договора купли-продажи и договора лизинга.

Поэтому, покуда идет регистрация договора купли-продажи (1-2 месяца), лизингодатель не имеет юридически оформленных прав на недвижимость - предмет лизинга. Лизингополучатель заинтересован не только в том, чтобы привести в порядок все документы по земельному участку и объекту недвижимости, но и в том, чтобы надлежащим образом подвести все инженерные коммуникации. Дополнительной сложностью является частое отсутствие оборотных денежных средств.

Несмотря на это, по оценкам экспертов, используя лизинговую схему, в среднем позволительно сэкономить от 10% до 15% от стоимости недвижимости. Остается только вопросительный мотив усовершенствования законодательной базы в отношении лизинга недвижимости.

Порядок действий

Для начала нужно обратиться в любую лизинговую компанию, занимающуюся этим направлением. В свою очередность она проводит предварительный юридический разбор документов, подтверждающих право собственности на недвижимость, вслед за тем этого запрашивает стандартный пакетик документов: устав, свидетельства о регистрации в Едином государственном реестре, в налоговой службе и финансовые документы - балансы за последние четыре квартала, отчеты о прибылях и убытках, справки по оборотам по расчетным счетам в банках. Следующий период - выезд экспертов лизинговой компании к клиенту для проведения анализа состояния его коммерциала и приобретаемого объекта недвижимости.

Отметим, что частным лицам для получения лизинга будет довольно предъявления паспорта либо другого документа, удостоверяющего персона (удостоверение, боевой билет, заграничный удостоверяющий личность документ и т. д.), свидетельства о государственной регистрации права на имущество, ИНН.

Объект лизинга подлежит обязательному страхованию. Страхуют сделку как лизингополучатель на собственные средства, так и лизингодатель, охватывая при этом цена страхования в лизинговые платежи.

После того как юридическое заключение и кредитный анализ подготовлены, план выносится на утверждение кредитного комитета. Далее клиенту рекомендуется провести независимую оценку недвижимости. Следующий шаг - заключение сторонами и регистрация договора купли-продажи и договора финансовой аренды. Клиент перечисляет аванс (до 30% от стоимости сделки) лизинговой компании, которая выплачивает его поставщику. Оставшаяся сумма выплачивается затем получения документов в соответствующей регистрационной палате.

Как отмечает Елена Деркач, нередки случаи задержки в оформлении договора лизинга недвижимости. Обычно это связано с тем, что клиент сию минуту не предоставляет совершенный пакет документов или они неверно оформлены. Особенно это существенно при оформлении договора аренды земельного участка или прав собственности на него. Также сроки могут удлиняться за счет необходимости в некоторых случаях принять согласие на лизинговые сделки по недвижимости в Федеральной антимонопольной службе.

Очевидные преимущества лизинга - приобретение имущества со немаловажно меньшим размером амортизационных отчислений, что позволяет заполучить экономию по налогам, его значительная дешевизна по сравнению с арендой - делают тот самый инструмент популярнее. Более того, лизинг является порой единственным инструментом финансирования малого и среднего бизнеса. Как выделяет Андрей Цирельников, возрастание интереса индустриальных предприятий к лизингу недвижимости вызвано в первую очередь сильным износом оборудования и помещений.

Keywords: