Время лизинга ещё не пришло

В сети Интернет и печатных изданиях бойко обсуждается предмет лизинга в коммерческой недвижимости. Специалисты рынка, которые согласились прокомментировать тот самый механизм, считают, что ажиотаж преждевременный.

На нынешний день в России сделки с коммерческой недвижимостью ограничиваются арендой и куплей-продажей, тогда как в западных странах процветают ипотечные сделки и лизинговые операции в этом сегменте. Объяснить это не сложно, на нашем рынке более того ипотека не целиком прижилась, чего же дожидаться от значительно больше сложного механизма: лизинга офисов и складов?

На самом деле лизинг - воистину любопытный инвестиционный механизм, теоретически, его преимущества перед арендой и кредитом в том, что он дает право выкупа недвижимости в всякий миг или по окончанию срока договора, помимо этого, в то время как контракт лизинга имеет силу его не разрешено расторгнуть. Помимо этого, в договоре лизинга залоговых отношений может вообще не быть, либо они могут иметь в распоряжении косвенный характер, что в положительную сторону отличает его от ипотеки. Но, не стоит забывать, что право имущества принадлежит не Вам, а лизингодателю. Вы всего только пользуетесь помещением и имеете право выкупа. Поэтому сложно сравнивать лизинг с кредитованием.

Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может применяться для предпринимательской деятельности. А земельные участки и другие природные объекты, а ещё имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен своеобразный строй обращения - не могут.

Эксперты рынка полагают, что определение, классификация и все, что связано с этим механизмом - покуда еще довольно размыто, никаких единых или четких критериев не выделено. Однако, не возбраняется наречь немного основных вариантов лизинговых соотношений:

Финансовый лизинг - наиболее распространенный внешность лизинга, предусматривающий сдачу в аренду техники на продолжительный срок и полное или без малого полное возмещение ее стоимости за отрезок времени использования.

Оперативный лизинг - обличье лизинга, при котором лизингодатель закупает на наш ужас и риск собственность и передает его лизингополучателю в качестве предмета лизинга за определенную плату, на установленный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование. При оперативном лизинге предмет лизинга может быть передан в лизинг неоднократно в течение полного срока амортизации предмета лизинга.

Возвратный лизинг - содержится в том, что собственник имущества поначалу продает его будущему лизингодателю, а потом сам берет это добро в лизинг у данного лизингодателя. Такая операция позволяет предприятию временно высвобождать связанный доход за счет продажи собственного имущества и в то же время продолжать по сути дела пользоваться им.

Большинство лизинговых компаний, которые занимаются коммерческой недвижимостью, предлагают как раз возвратный лизинг, позиционируя его как уникальную вероятность получения долгосрочного финансирования.

Безусловно, высокие ставки аренды и продажи в секторе коммерческой недвижимости - это основная предпосылка для повышения интереса к лизингу в этой области, чем и оперирует большинство лизинговых компаний и журналисты ряда изданий. Действительно, это прекрасная возможность приобретения офисного или складского здания без необходимости единовременно выплачивать его полную стоимость. Кроме того, неоспоримыми достоинствами лизинга являются: уменьшение расходов лизингополучателя по уплате налога на имущество, за счет того, что имущество, взятое в лизинг, может находиться на балансе лизингодателя; уменьшение налогооблагаемой прибыли за счет отношения лизинговых платежей на себестоимость, а кроме того отбояривание малых предприятий от уплаты НДС. Но, к сожалению, специалисты говорят, что отрицательных и спорных моментов, связанных с этим механизмом пока гораздо больше.

Вот, что считает по этому вопросу Ольга Батурина, Руководитель Группы аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости компании Jones Lang LaSalle: "Сегодняшний рынок коммерческой недвижимости Москвы характеризуется нехваткой предложения и растущими ставками аренды и продажи. В данных условиях сообщать о широком распространении лизинга не приходится - ибо данная форма арендных отношений наиболее эффективна на стабильном рынке. В условиях, когда ни покупатель, ни продавец не могут быть уверены в том, что ставки в ближайшие годы останутся на нынешнем уровне, а не упадут из-за выхода на рынок новых проектов, или, наоборот, не продолжат рост, лизинг является достаточно рискованным инструментом".

Похожая точка зрения и у Ильи Шершнева, директора по развитию компании Swiss Realty Group. "Еще несколько лет вспять мы заключали партнерские отношения с несколькими лизинговыми компаниями для продвижения данных услуг на рынке коммерческой недвижимости. В реальности ни одной сделки не произошло. Основную проблему я вижу в отсутствии прозрачности рынка недвижимости, если изрекать о сделках купли-продажи" - сообщил Илья Шершнев. По его словам, даже если данная форма финансирования привлечет клиента, он вряд ли сможет откопать помещение, где собственник ударить по рукам переоформлять право собственности с указанием полной суммы сделки. Либо он будет навязывать нелегальные схемы, либо продажу акций компании. "Я не думаю, что в ближайшее час что-то может измениться. Единственное, что может улучшить ситуацию для лизинговых компаний, спад рынка, понижение ликвидности и другие негативные факторы. Не думаю, что повышение лизинговых операций может изменить рынок, более того в текущей ситуации не вижу возможности для увеличения объема лизинговых услуг в коммерческой недвижимости".

Очевидно, что период лизинга на российском рынке коммерческой недвижимости нетрудно еще не пришло, прогнозы экспертов сравнительно увеличения объемов лизинговых сделок пока неутешительные. Это и не удивительно, учитывая все сложности сегмента в нашей стране. Более того, даже в странах Европы, где рынок совершенно зрелый и стабильный, большая доля лизинговых операций приходится все же на движимое имущество. А у нас даже законодательство, которое, по идее, должно максимально упрощать эту форму финансирования, очень противоречиво. В нормативных актах РФ даже само понятие лизинга неоднократно изменялось и уточнялось. Основными документами, регулирующими лизинговые взаимоотношения, являются ГК РФ, количество вторая и Федеральный закон от 29 октября 1998 г. N164-ФЗ "О лизинге". Поскольку следом вступления в силу этого закона стало понятно, что строй статей нуждается в доработке, в соответствии с Федеральным законом от 29 января 2002 г. N 10-ФЗ в комментируемый Закон было внесено довольно большое численность изменений и дополнений. Основные противоречия, которые подмечают специалисты на сегодняшний день, связаны с путаницей в определениях и классификации, несоответствием ряда пунктов Федерального закона Гражданскому Кодексу, в особенности касающихся заемных средств. Фактически, агрегат лизинга пока не проработан детально даже в теории, уже не говоря о практике. Судя по всему, о растущей популярности такого механизма в секторе коммерческой недвижимости России пока толковать преждевременно. И маловероятно, что этакий вариант финансирования получит формирование в нашей стране прежде, чем произойдет стабилизация рынка, "обеление" сделок и четкое функционирование законов.

Keywords: